A gestora Kinea e a administradora de shoppings Allos avançam na parceria firmada em abril para estruturar um fundo imobiliário dedicado a centros comerciais. Diante da maior volatilidade do mercado, as duas companhias reformularam a primeira etapa da operação, optando por um volume mais enxuto do que o planejado originalmente.
Segundo apurou o Pipeline, a Kinea pretende captar, nesta fase inicial, entre R$ 600 milhões e R$ 1 bilhão para o fundo imobiliário de shoppings — bem abaixo dos R$ 2 bilhões previstos de saída no início do ano, quando havia expectativa de cortes mais intensos de juros, movimento que costuma favorecer esse tipo de ativo.
Fundo imobiliário de shoppings mira efeito das urnas
A estratégia agora é outra: Kinea e Allos querem ser as primeiras a colocar um fundo na rua para aproveitar uma possível euforia do mercado após as eleições de domingo. No primeiro turno, a vantagem de Flávio Bolsonaro impulsionou a valorização de ativos e atraiu capital estrangeiro, mas as pesquisas mais recentes indicam acirramento da disputa com o presidente Lula. De todo modo, qualquer definição do resultado tende a reduzir a incerteza que hoje pesa sobre o ambiente de negócios, o que facilita as conversas com investidores.
Participação em sete shoppings administrados pela Allos
A Allos vai contribuir com fatias em sete shoppings, cujos percentuais ainda dependem do volume total captado pelo fundo:
- Metrô Santa Cruz: de 49,5% a 70%
- Caxias Shopping: de 41% a 65%
- Bangu: de 8% a 18%
- Parangaba: de 20% a 29%
- Plaza Sul: de 9% a 22%
- Villa Lobos: de 6,5% a 12%
- Tamboré: de 5% a 7%
Em troca dessas participações, a Allos receberá cotas do fundo e deve ficar com uma fatia entre 20% e 24% do Allos Mall FII, com lock-up de seis meses. De acordo com fato relevante divulgado pela companhia, o cap rate médio das operações fica em torno de 9,5%.
Allos será cogestora ao lado da Kinea
Inicialmente prevista apenas como consultora do fundo, a Allos também assumirá o papel de cogestora, em parceria com a Kinea, após criar uma vertical própria de negócios para essa finalidade. Além disso, a empresa continuará responsável pela administração dos shoppings e poderá manter participação direta em parte dos ativos.
O KAML11 terá direito de primeira oferta sobre participações em shoppings do portfólio da Allos, além da possibilidade de coinvestir em futuras aquisições. As duas companhias também assumem compromissos de não competição na gestão e consultoria de fundos imobiliários voltados a shoppings, e a Allos ficará sujeita a um lock-up de seis meses para negociar suas cotas.
“Outros fundos de shoppings começaram pequenos e este vai ser o primeiro já com um volume de ativos relevante desde o lançamento e o primeiro da Kinea no segmento”, explicou Rafael Sales, CEO da Allos, à época da assinatura do memorando de entendimentos.
Receita recorrente sem mudar remuneração aos acionistas
Por trás dessa estrutura está o interesse da Allos em gerar receita recorrente de gestão sem alterar sua política de remuneração aos acionistas — um modelo semelhante ao adotado pela JHSF em seus próprios empreendimentos imobiliários. Na visão de Allos e Kinea, o fundo tem potencial para ultrapassar R$ 10 bilhões no futuro, à medida que incorporar novos ativos e ampliar a participação em shoppings que já fazem parte do portfólio.
Dessa forma, a operação une dois movimentos: a resposta a um cenário de juros e volatilidade mais desafiador, com uma captação inicial menor, e a aposta em um momento político que pode destravar apetite por risco entre investidores assim que o resultado das eleições estiver definido.
Com informações de pipelinevalor.globo.com.
